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本輪地產(chǎn)需求端政策的利好方向大體上明確，后續(xù)等待落地。2023年7月住建部提出要“進(jìn)一步落實(shí)”各類(lèi)政策的倡議暗示需求端優(yōu)化政策有望出臺(tái)。我們總結(jié)發(fā)現(xiàn)，各地落實(shí)的政策主要有部分地區(qū)貸款額度上浮、提升公積金提取限額、縮小限售限購(gòu)范圍，降低首付比例，針對(duì)不同條件的人群提供更多購(gòu)房補(bǔ)貼并在以上基礎(chǔ)上提高貸款額度，降低購(gòu)房難度。展望未來(lái)，有望持續(xù)推動(dòng)的地產(chǎn)支持政策主要有：①降低首付比例②放松限購(gòu)要求，③換購(gòu)住房稅費(fèi)減免+全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，④調(diào)降房貸利率。

本輪政策效果如何，我們進(jìn)行了大致估算：

降低首付比例帶來(lái)的商品房銷(xiāo)售增量，悲觀假設(shè)為6500萬(wàn)平，中性假設(shè)11000萬(wàn)平，樂(lè)觀假設(shè)15000萬(wàn)平。

放開(kāi)限購(gòu)政策中的社保年限要求帶來(lái)的商品房銷(xiāo)售增量，悲觀假設(shè)為1800萬(wàn)平，中性假設(shè)3000萬(wàn)平，樂(lè)觀假設(shè)4100萬(wàn)平。其中，中性情形下，假設(shè)滿足購(gòu)房門(mén)檻的人口增量中，50%打算購(gòu)置房產(chǎn)。

換購(gòu)住房稅費(fèi)減免+全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，帶動(dòng)的額外商品房銷(xiāo)售理論上能有2000、3000、4000萬(wàn)平。其中，中性情形下，假設(shè)“認(rèn)房不認(rèn)貸”能額外拉動(dòng)15%的置換需求。

調(diào)降房貸利率對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的直接影響或有限，但有望釋放4000億元左右的居民支出流向消費(fèi)等領(lǐng)域。

如果政策密集落地，并在半年內(nèi)充分反映，我們估算一攬子地產(chǎn)優(yōu)化政策預(yù)計(jì)拉動(dòng)17000萬(wàn)平商品房銷(xiāo)售，有望提振銷(xiāo)售增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，直接拉動(dòng)GDP 0.5個(gè)百分點(diǎn)，間接拉動(dòng)GDP0.3個(gè)百分點(diǎn)。悲觀、樂(lè)觀情形下，預(yù)計(jì)分別拉動(dòng)10300、23100萬(wàn)平商品房銷(xiāo)售（注：上述各類(lèi)政策的受用人群可能有重疊關(guān)系，例如降低首付比例中的測(cè)算中不好估計(jì)實(shí)際具有房票的居民戶數(shù)，可能跟放松限購(gòu)中的相關(guān)測(cè)算存在交叉重疊關(guān)系，導(dǎo)致最終測(cè)算結(jié)果存在高估的可能）。

房住不炒的導(dǎo)向下，需求端政策優(yōu)化的核心仍是“房住不炒”，未來(lái)關(guān)注點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進(jìn)。由于因城施策調(diào)控的慣性，以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的紅線制約，預(yù)計(jì)本輪地產(chǎn)政策在執(zhí)行角度依然是有彈性的差異化，很難出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“一刀切”的政策落實(shí)。因此，對(duì)于需求端政策的效果我們認(rèn)為需要謹(jǐn)慎觀察。更需要關(guān)注的是以保障和長(zhǎng)租為代表的房地產(chǎn)新發(fā)展模式的推進(jìn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期，估算具有誤差。

（文章來(lái)源：國(guó)泰君安證券研究）

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