本報(bào)記者 陳雪波 盧志坤 北京報(bào)道

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在北京，非居住房屋改建為保租房有了更為詳盡的探索成果。近日，北京市住建委聯(lián)合北京市規(guī)自委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步細(xì)化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃住房部分技術(shù)要求的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），針對(duì)具備相應(yīng)條件的非居住建筑，允許加層。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，此前北京市已經(jīng)多次發(fā)文提及非居住房屋改建為保租房。在去年年底發(fā)布的《北京市城市更新條例》中也曾提到，實(shí)施老舊廠房更新改造的，在符合規(guī)范要求、保障安全的基礎(chǔ)上，可以經(jīng)依法批準(zhǔn)后合理利用廠房?jī)?nèi)部空間進(jìn)行加層改造。據(jù)了解，“十四五”期間，北京市將建設(shè)籌集保租房40萬(wàn)套（間），改建類保租房也是其中的重要組成部分。

4.2米層高即具備加層可能性

《通知》提出，既有建筑改建保租房出現(xiàn)的首要問(wèn)題就是改建后容積率不得改變，項(xiàng)目無(wú)法合理利用內(nèi)部空間增加層數(shù)或局部加層。而部分非居住建筑的層高是4.2米或者是4.5米，具備局部加層的可行性。

從合理利用豎向空間，提升居住舒適性的角度出發(fā)，《通知》提出，在符合規(guī)范要求，保障安全、滿足日常生活起居活動(dòng)要求的基礎(chǔ)上，可結(jié)合實(shí)際，合理利用內(nèi)部空間進(jìn)行加層或局部加層改建。同時(shí)參考《民用建筑通用規(guī)范》（GB 55031-2022）指出的結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的空間不計(jì)算面積的途徑，以達(dá)到“不得增加建筑面積”的要求。

記者經(jīng)查詢了解到，去年8月25日，住建部批準(zhǔn)《民用建筑通用規(guī)范》（GB 55031-2022）為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，自2023年3月1日起實(shí)施。文件中的條款3.1.6明確了不計(jì)算建筑面積的情況，其中即包括了“結(jié)構(gòu)層高或斜面結(jié)構(gòu)板頂高度小于2.20米的建筑空間”。

此外，記者注意到，該規(guī)范文件中還規(guī)定了建筑室內(nèi)的高度下限：建筑的室內(nèi)凈高應(yīng)滿足各類型功能場(chǎng)所空間凈高的最低要求，地下室、局部夾層、公共走道、建筑避難區(qū)、架空層等有人員正?；顒?dòng)的場(chǎng)所最低處室內(nèi)凈高不應(yīng)小于2.00米。

按照《通知》中的數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，假設(shè)一非居住房屋的室內(nèi)層高為4.2米，在上方設(shè)置一個(gè)高度為2.00米的夾層后，再減掉夾層地面厚度0.15米，樓下可以保留有2.05米的層高，依然能滿足室內(nèi)凈高的要求。

非居住房屋改建日趨成熟

在對(duì)非居住房屋加層允許的同時(shí)，《通知》中還對(duì)改造相關(guān)要求進(jìn)行了細(xì)致說(shuō)明。比如，改建建筑用作保租房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，不變更原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不再作為保租房使用時(shí)應(yīng)恢復(fù)原狀。

但改建公寓型保租房的消防標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有降低?！锻ㄖ芬灾敢男问教岢?，可通過(guò)調(diào)整疏散門位置或疏散門房間和相鄰房間的平面布置等方式實(shí)施改建，通過(guò)合理設(shè)計(jì)空間及功能，滿足現(xiàn)行國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及北京市相關(guān)技術(shù)要求。

此外，《通知》提出，改建類保租房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)審階段專家的主要職責(zé)，是結(jié)合后續(xù)工作年限重點(diǎn)審查荷載復(fù)核、技術(shù)鑒定報(bào)告應(yīng)用情況及結(jié)構(gòu)開洞加固方案等內(nèi)容，是對(duì)設(shè)計(jì)方案提出優(yōu)化建議，不可替代建設(shè)、設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量需履行的責(zé)任和義務(wù)。

近段時(shí)間，北京市針對(duì)非居住房屋改建保租房已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布多個(gè)文件，如《北京市城市更新條例》《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》《北京市保障性租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》中均對(duì)此有所提及。7月13日，北京市首個(gè)保障性租賃住房?jī)?chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)開始籌建，其中也包含非居住建筑改建的房屋。

記者注意到，目前已經(jīng)有多個(gè)城市針對(duì)非居住房屋的改造出臺(tái)了文件。比如今年8月，廈門市發(fā)布修訂后的《廈門市存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》。其中明確整體產(chǎn)權(quán)、用地性質(zhì)不變。改建項(xiàng)目應(yīng)保持權(quán)屬不變、符合安全要求，僅臨時(shí)變更建筑使用功能；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。新改建項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)劃要求、尊重群眾意愿。

今年4月廣州市發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知》中也明確，此前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等合法非居住存量房屋，可以宗地或棟為單位按規(guī)定改建為保障性租賃住房。

（編輯：盧志坤 校對(duì)：顏京寧）

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